O Union Bank Plc e a família não chegaram a um acordo sobre uma sentença do Tribunal Superior em Lagos, que recentemente concedeu N112.050.000 contra o banco pela venda indevida de sua propriedade localizada no nº 6, Moore Road, Ikoyi, estado de Lagos, a um preço grosseiramente subvalorizado de N60 milhões.
Uma análise da Nairametrics de novos documentos judiciais associados ao caso, que diz respeito a questões de empréstimos e hipotecas (iniciadas em 1999, mas posteriormente alteradas pelos reclamantes em 2017), mostra que as partes agora recorreram aos tribunais de apelação com vários recursos, enquanto o advogado da família insiste em uma indenização de N2 bilhões.
O Juiz IO Harrison do Tribunal Superior, em 31 de maio de 2024, proferiu a sentença em uma ação movida pela Sra. Olubunmi Ogunde, Yewande Ogunde e outros, com o Union Bank of Nigeria Plc listado como o sexto réu na ação marcada como LD/2624/1999.
Julgamento do Tribunal de Primeira Instância
De acordo com uma cópia do julgamento do tribunal vista pela Nairametrics, datada de 31 de maio de 2024, Yewande Ogunde depôs em uma declaração juramentada datada de 18 de setembro de 2018, que seu falecido marido obteve um empréstimo de N4 milhões do banco.
Usando o empréstimo, ele desenvolveu uma propriedade composta por oito apartamentos de quatro quartos, uma cobertura, uma casa de família de dez quartos e um prédio de três andares com apartamentos de três quartos em um terreno de 2,2 acres em 6 Moore Road, Ikoyi, Lagos.
Ela afirmou que, devido a atritos entre os beneficiários e os executores do espólio do falecido, o empréstimo não foi pago.
Ela alegou que, com base no contrato, o banco surpreendentemente vendeu a propriedade por N60 milhões na época.
O advogado dos reclamantes, OV Ekundayo, pediu ao tribunal que anulasse a venda da propriedade localizada no nº 6, Moore Road, Ikoyi, Lagos, pelo Union Bank por ter sido realizada de má-fé e a uma taxa grosseiramente subvalorizada ou concedesse aos seus clientes N2 bilhões em danos, como alternativa.
Mas Priscilla Esede, funcionária do banco, afirmou que a instituição financeira seguiu o devido processo para recuperação de dívidas ao confiar a venda do imóvel em disputa ao escritório de advocacia Shade Ogundare & Co.
Ela explicou que o departamento patrimonial do banco avaliou legalmente a propriedade em N60.000.000, e ela acabou sendo vendida ao Sr. Cletus Ibeto e outros por esse preço.
Ao proferir a sentença em 31 de maio de 2024, o juiz concluiu que tanto a venda do Lote 6A quanto a venda dos Lote 6B, 6C e 6D foram grosseiramente subvalorizadas com base em pesquisas de mercado relacionadas a propriedades ou locais semelhantes na época, de acordo com as provas analisadas pelo tribunal.
O juiz também afirmou que havia evidências perante o tribunal de que o devedor hipotecário não teve acesso à sua conta, de modo que o suposto preço de compra no momento apropriado não era conhecido.
O juiz considerou que a quantia de N60 milhões tinha sido supostamente realizada e que o banco tinha liquidado a dívida pendente, “e o saldo acumulado para os mutuários, embora eles tenham se recusado a apresentar uma declaração de conta sobre como o referido saldo de fundos foi utilizado, e para esse saldo, a lei declara claramente que eles deveriam agir como curadores em absoluta boa-fé.”
O juiz decidiu que vender um imóvel por um preço tão baixo é evidência de fraude.
O juiz concordou com o caso dos reclamantes e declarou que a venda de sua propriedade em Ikoyi, Lagos, pelo banco foi realizada de má-fé e por um valor grosseiramente abaixo do valor.
O tribunal concedeu a quantia de “N112.050.000,00, excluindo os N60.000.000,00 já pagos, sendo a diferença no que deveria ter sido realizado com a venda da propriedade conhecida como No. 6 Moore Road, Ikoyi, Lagos, e juros sobre o referido saldo de 1998 até hoje (data do julgamento) à taxa CBN vigente e, posteriormente, a partir da data do julgamento até que a dívida do julgamento seja totalmente liquidada à taxa de 10% ao ano”, disse o juiz.
Union Bank e família apelam
Discordando da decisão do tribunal de primeira instância, o advogado do banco, Funke Agbor SAN, solicitou ao Tribunal Superior que suspendesse a execução da sentença até a decisão do recurso interposto pelo banco contra a referida sentença.
Em seu aviso de apelação visto pela Nairametrics, o banco solicitou ao tribunal de apelação de Lagos que anulasse a sentença, citando motivos relacionados à audiência justa, avaliação imprópria e erro judiciário.
O banco declarou que o tribunal de primeira instância cometeu um erro de direito ao decidir que a venda do imóvel hipotecado no processo foi por um valor grosseiramente baixo e decidiu conceder indenização monetária em favor dos réus.
“As evidências nas quais o tribunal inferior se baseou não sustentam a alegação da família com relação ao valor percebido da propriedade em questão no momento da venda, pois os preços de propriedades semelhantes na mesma vizinhança (algumas na High Street) justificam a razoabilidade do preço pelo qual a propriedade em questão foi vendida pelo Union Bank”, afirmou o banco.
O banco solicitou ao tribunal que considerasse que o veredito do Tribunal Superior estava legalmente fora do prazo (prescrito), uma vez que a venda do imóvel em questão ocorreu em maio de 1999, supostamente com conhecimento da família e antes de o réu ter entrado com a ação em 8 de setembro de 1999.
Por parte da família, seu advogado, Olabisi Makanjuola, entrou com um recurso cruzado, contestando todo o julgamento do tribunal inferior, exceto a parte do julgamento em que o tribunal inferior considerou que a venda da propriedade no nº 6 Moore Road, Ikoyi, Lagos, pelo banco foi de má-fé e fraudulenta.
O advogado argumentou que, apesar das conclusões do tribunal inferior, incluindo a decisão de que o imóvel foi vendido pelo Union Bank por um valor muito abaixo do mercado, o tribunal inferior não anulou a venda do imóvel, causando assim uma “erro judiciário para os apelantes cruzados.”
O advogado argumentou que o tribunal inferior cometeu um erro de direito e se equivocou ao avaliar o valor dos danos devidos à família como a diferença entre o valor de venda e o valor real da propriedade.
“O apelante solicitou a quantia de N2.000.000.000 contra o Union Bank como indenização por sua conduta flagrante e má-fé ocasionada pela venda fraudulenta da propriedade por um valor grosseiramente baixo e de má-fé.
“O tribunal inferior falhou em seu dever de avaliar os danos devidos por quebra de contrato e, em vez disso, optou por conceder a diferença no preço de venda como danos aos apelantes”, declarou Makanjuola, instando o tribunal de apelação a manter seu pedido de danos gerais de N2 bilhões no Tribunal Superior, em vez dos “N112.050.000,00, excluindo os N60.000.000,00 já pagos” aprovados pelo juiz do Tribunal Superior.
A Nairametrics relata que o veredito do Tribunal Superior está perante o Tribunal de Apelação para interpretação adicional das leis e determinações relevantes.
A Nairametrics informou que uma nova audiência sobre o assunto ocorrerá em outubro de 2024.
